A generálkivitelezés egy olyan sokrétű szolgáltatás, amely magába foglalja egy otthon felépülésének teljes folyamatát kezdve a tervezéstől, a teljes kivitelezésen át.
A generálkivitelező felelős az építkezés koordinálásáért, a munkaterület irányításáért és a szükséges alvállalkozók kiválasztásáért, összehangolásáért.
Hatékonyan kell összehangolnia a munkát, hogy a határidőket pontosan betartsa és az előre meghatározott költségkeretet ne lépje túl.
Miért éri meg generálkivitelezőt alkalmazni ?
Leveszi rólad az építkezéssel járó stresszt, hisz a teljes munkát elvégzi helyetted.
Te ezalatt a szabadidődet a családoddal, hobbiddal vagy munkáddal töltheted, így a mentális egészségedet jobban meg tudod őrizni.
Időben be tudsz költözni és mivel a költségvetés pontosan meg volt tervezve, nem kell utólag több (tíz) milliós plusz kiadásokat megoldanod.
Ha szeretnél erről többet megtudni, olvasd el ezt a cikket:
Mi az a generálkivitelezés?
Mitől függ egy családi ház építésének ára ?
Egy családi ház ára számos tényezőtől függ, nézzünk meg néhányat.
- Méret és elrendezés: A ház mérete és elrendezése szorosan összefügg az árral. Nagyobb alapterület, több szoba vagy bonyolultabb épülettömeg magasabb költségekkel járhat.
- Műszaki tartalom, építési anyagok és minőség: A használt építési anyagok jelentősen befolyásolják az árat. Magas minőségű, tartós és esztétikus anyagok használata növelheti az építési költségeket.
- Földrajzi elhelyezkedés: Az ingatlan elhelyezkedése is meghatározó. A telek ára jelentősen változhat régiótól függően, és ez befolyásolja az összköltséget.
Ezen kívül a könnyű megközelíthetőség, jó organizációs lehetőség sokat számít az árban. Vannak olyan telkek, ahová nem tud behajtani egy pótkocsis teherautó, vagy a villanyvezetékek miatt nem tudja ledaruzni a rakapos árukat a sofőr. Ilyenkor minden alkalommal gondoskodni kell az anyagok elhelyezésről, például bobcatet, targoncát kell bérelni. - Talaj és terep
A telek adottságai is jelentős hatást gyakorolnak az árra, ugyanis egy sziklás területen, lejtős telekre való építkezés egész más költségvetéssel jár, mint egy sík területen, homokos, könnyen megmunkálható talaj esetében. - Generálkivitelező cég kiválasztása: A generálkivitelező cég kiválasztása szintén számottevő hatással van az árra. Tapasztalt, megbízható vállalkozók lehetnek drágábbak, de hosszú távon megtérülhetnek azáltal, hogy minőségi munkát végeznek.
- Extrák és kiegészítők: Az alapáron túl számos extrát kérhetünk az épületünkbe: ha szeretnénk nagy méretű ablakokat, különleges homlokzatburkolatot, lapostetőt, ezek mind drágítják az árat.
- Gépészet, hűtés, fűtés, szellőzés:
Jelentős árkülönbséget okoznak egy épületen belül a gépészeti rendszerek. Egy modern, hőszivattyús, mennyezet hűtés-fűtéses, légcserélős ház gépészete jóval drágább, mint egy sima kondenzációs kazán, vagy klímás hűtés-fűtés kialakítása – ugyanakkor a komfortérzet is sokkal magasabb ezekben az épületekben. - Energetika
A hőszigetelés vastagsága a padlóban, a falakon, a mennyezeten, az ablakok, ajtók minősége, a szellőzés kialakítása, hőhíd mentes kivitelezés – jelentősen befolyásolják az árat. - Piaci körülmények: A piaci körülmények is befolyásolhatják az árakat. Például a kereslet és kínálat viszonyai, az építőipar általános állapota és az anyagárak változása mind hatással lehetnek a költségekre.
- Energiatakarékosság és fenntarthatóság: Ha a ház energiatakarékos vagy fenntartható kialakítású, esetleg passzív ház – ez is növelheti az árat, bár hosszú távon ezek a befektetések megtérülhetnek az energiahatékonyság és fenntarthatóság előnyeivel.
+1 : A te időd
Amennyiben te kivitelezed a saját házad, számold hozzá a költségekhez a saját órabéred is.
Ha három – négy éven át építkezel, rászánsz mondjuk heti 20 órát a szervezésre, ügyintézésre, utazásra, anyagbeszerzésre – lehetséges, hogy sokkolóan magas számot fogsz kapni.
Négy éven át, heti 20 óra = 4160 munkaóra. Szorozd ezt meg a saját órabéreddel!
Ennek akár már a fele is olyan magas lehet, ami indokolja a generálkivitelező megbízását.
A családi ház árát tehát számos tényező befolyásolja, és az építtetőknek fontos megfontolniuk ezeket tényezőket, amikor tervezik és kalkulálják az építkezés költségeit.
Mennyibe kerül átlagosan egy családi ház generálkivitelezése Pest megyében ?
Az árak elég nagy skálán mozognak, de egy átlag családi ház építési díja kb. 600.000-1.500.000 Ft között megtalálható ( bruttó ár, amely 5 % áfát tartalmaz, nettó m2-re vonatkozóan ).
Nézzünk egy átlagos kalkulációt az alábbi kategóriákban 5 % áfa esetén, kulcsrakész állapotban:
– Minimál műszaki tartalom, legegyszerűbb építészeti koncepció : br. 600.000 Ft / nettó m2-től
– Egy – két minőségi csere, de még mindig az egyszerűbb kategória: br. 650.000 Ft / nettó m2-től
– Igényes családi ház, hőszivattyús hűtés, fűtés: br. 700.000 Ft / nettó m2-től
– Igényes családi ház, kerttel, kerítéssel kivitelezve: br. 800.000 Ft / nettó m2-től
– Luxus családi ház, kertépítés, térkövezés, kerítés stb: br. 1.000.000 Ft / nettó m2-től
Természetesen minden ház egyedi, és egyedileg készítünk részletes árajánlatot mindenkinek. Időszakos kedvezményekkel és ajándékokkal is kedveskedünk nektek, ugyanis szeretnénk, hogy a vásárlói élményetek pozítiv legyen a velünk való közös munka során.
Mi okozza a különbséget a generálkivitelezői árakban ?
Ha már egyszer rákerestél és esetleg ajánlatokat is kértél már, akkor láthatod, hogy az is előfordulhat, hogy ugyanarra a műszaki tartalomra akár több millió forintos árkülönbséggel is kaphatsz ajánlatokat.
Mi okozza a különbséget?
1. Milyen a cég háttere
Bejelentett munkásokat alkalmaz-e, legálisan működik-e, költ-e profi szerszámokra, autókra, megjelenésre, arculatra, marketingre, továbbképzésekre.
… Vagy ez csak egy egyéni vállalkozó vagy részben feketén működő cég, mely nem jelenti be az alkalmazottait, azonban ha bármi baj van, ki tudja, hol fogod megtalálni pár hónap múlva.
2. Milyen építési tudás áll rendelkezésre
Dolgoznak-e a csapatban mérnökök, vagy inkább egy random szakmunkás felcsapott kivitelezőnek, hisz már annyi kivitelezésen dolgozott.
Ezzel az a probléma, hogy pontos műszaki tudás nélkül is lehetséges felépíteni házakat, ugyanakkor évekkel később komoly problémái lesznek az ott lakóknak akár a penész, akár a csúnya repedések, a kellemetlen zajok miatt.
3. Nettó, bruttó terület / nettó, bruttó ár
Megmutatom a számítást, amellyel könnyen átverhetnek, ha négyzetméter árban látod az árakat.
Nézzük a minta családi házat, mely 100 m2 nettó alapterületű, jó minőségű anyagokból, energiahatékonyan épül, A++ besorolást kap. Ennek az építési ára bruttó 700.000-től kezdődik, mely nettó m2-re vonatkozik.
A nettó m2 a hasznos alapterületet jelenti, amely a nettó alapterületnek azon része, amelyen a belmagasság legalább 1,90 m.
A bruttó alapterület jeletése: épületszerkezetek alapterületével növelt nettó alapterület.
Más szóval a falak területe is beleszámít.
Tehát a nettó 100 m2-t bruttó 70.000.000 Ft-től építheted fel.
100 m2 nettó alapterület = 130 m2 bruttó alapterület
A 70.000.000 Ft végösszeget itt 130-al kell elosztanod, így egy sokkal alacsonyabb m2 ár jön ki.
70.000.000 Ft / 130 m2 = 538 000 Ft / m2
Nézzük meg, mennyibe kerül m2-enként ugyanaz a ház, ha nettó árat írnak a bruttó alapterülethez.
Br. 70.000.000 Ft = nettó 66.660.000 Ft
66.660.000 Ft / 130 m2 = 512.000 Ft / m2
Végig ugyanarról a házról beszéltünk, csak máshogy fejeztük ki az egységárat.
Légy nagyon figyelmes.
Ne feledd, valójában nem az építési árakban van a legnagyobb különbség kivitelező – és kivitelező cég között, hisz ahogy lentebb majd kifejtem: az árakat nem lehet végtelenségig csökkenteni, csak trükközéssel.
A legnagyobb különbséget a szolgáltatás színvonalában fogod észlelni. .
Egy profi cég nem tudja/ nem is akarja elkerülni az adók befizetését.
Feketén csak kókler csapattal tudsz egyezkedni, akiknek hol vannak építőmunkásai, hol nincsenek, és garanciát sem fog vállalni később a befejezett munkájára. Már ha befejezi. És nem tűnik el félúton.
5 % áfa még idén biztosan igénybe vehető, és új családi házakra vonatkozik.
Nem vehető igénybe nyaralókra, nem lakott területen épülő ingatlanra vagy garázsra sem.
Gyakorlati példa az építési árak különbségeire:
Amennyiben te már tájékozódtál építőanyag árakról és munkadíjakról, akkor tudhatod, hogy bár sokszor eltérő módon vannak feltüntetve az árak, a valóságban viszont pontosan ugyanazt a műszaki tartalmú épületet megépíteni nagyjából hasonló költségvetésből lehetséges.
Ez azért van mert:
Ha te elmész egy tüzépre, meg tudod vásárolni a Porotherm téglát x forintért. Vélhetően magánszemélyként, kis mennyiséget a legdrágább vásárolni.
Ez idő alatt a tüzéppel partner kivitelező cég tud ugyanerre a termékre kapni 10-15 % kedvezményt, plusz a szállítási díjban árengedményt.
De egy bizonyos összegnél kevesebbért még egyenesen a gyárból sem tudod beszerezni az adott terméket, hisz akkor természetesen nem érné meg legyártani.
Ez azt jelenti, hogy a piacon szereplő kivitelezők körülbelül hasonló árkedvezménnyel tudják megvásárolni a Porotherm téglát, maximum néhány százaléknyi eltérés lehet, amely nem annyira befolyásolja a teljes ház költségvetésének a végösszegét.
Lehetséges, hogy valaki nem Porotherm téglával, hanem olcsóbb, silányabb minőséggel falaz. Ez további 10-20 % árcsökkenést jelenthet a tégla árában – ugyanakkor itt már nem ugyanazt a műszaki tartalmat hasonlítjuk össze.
Az árkülönbség adódhat még a munkadíjból is.
Az adott kivitelezési munkára, például falazásra, szintén egy skálán belül tudsz megbízni csapatokat.
Az olcsóbb vagy drágább ajánlat között szintén lehet 10-25 % különbség.
Az ár pedig itt már a cég komolyságától függ.
Bejelentett munkaerőt alkalmazó, legálisan működő cég, amely garanciát vállal a munkájára, és évek múlva is megtalálható a piacon: ők drágábban tudják elvállalni a munkákat.
Egyrészt a működésük is drágább, másrészt a magasabb árukkal azt is kifejezik, hogy itt egy magasabb minőségű szolgáltatásról van szó, mintha egy random bandát bíznál meg.
Amennyiben te számodra a legfontosabb az olcsóság, mindenképpen azt javasolom, hogy kérj több ajánlatot, és a lehető legolcsóbbra szerződj. Lehetséges, hogy nem jársz minden esetben rosszul, és belefutsz egy jó szándékú, szerény, vagy ügyes, de kezdő legénybe.
Amennyiben neked viszont fontos, hogy egy megbízható, komoly cég végezze a munkákat, akikkel könnyen tudsz kommunikálni, akkor inkább ne az olcsóság legyen a fő szempontod.
Mit tegyél, ha túl drága ez most neked ?
Az építési költségeket racionális építészeti tervezéssel tudod a legjobban optimalizáni.
Ha a praktikus, jól kihasználható, kompakt otthonra van szükséges, hatalmas villa helyett, keress meg minket a tervezéssel.
Elmúltak már azok az évtizedek, amikor olyan olcsó volt az építőanyag, hogy bármekkora házat építhettél – legfeljebb csak a téli fűtésen kellett aggódnod a hatalmas palotádban.
Ma sokkal jobban át kell gondolnunk, mekkora házra is van szükségünk.
Plusz 10 m2 akár 5-10 M forintba is kerülhet.
Éppen ezért az én javaslatom:
- Alaposan gondoljuk át, mire is van szükségünk.
- Bízzunk meg olyan tervezőt, aki számára fontos a tervezésben a racionalitás
- Ha úgy látod, gyanúsan sok a folyosó, túl nagy a wc, felesleges terek vannak a tervben, kérd meg, hogy csökkentsetek ezeken, formáljátok át az alaprajzot
- Válassz egyszerűbb műszaki megoldásokat, lapostető helyett magastető, óriási üvegportálok helyett normál méretű ablakokat, stb.
- Talán most drágábbnak tűnik a hőszivattyú, de hosszú távon gondolkodva, működési költségben megtérül. Éppen ezért nem biztos, hogy a rövid távú költségcsökkentés hosszú távon is jó megoldás lehet.
- Törekedjünk a minimalizmusra. Minél kevesebb tárgy vesz minket körül, annál nyugodtabb lehet az elménk – és a házépítési árak miatt sem kell stresszelnünk, hiszen kisebb épület is elég.
- Kell-e épített garázs ? Ezeken az építési árakon elgondolkodva fontold meg, hogy az autódnak érdemes-e 10-20 M forintért szobát építened.
Milyen trendek vannak jelenleg a piacon és mi várható 2024-re?
Az idei év egy rég várt nyugalmat hoz az építkezőknek, ugyanis jelenleg van rendelkezésre álló kapacitás a szakembereknél, az építőanyag árak az elmúlt évek drámai növekedése után stagnáló állapotba érkeztek.
Tehát aki eddig halogatta az építkezést, annak elérkezett az ideális időpont.
2024-es évre várható 10-15 %-os áremelkedés, amely első sorban a kormány által belengetett adóemelésből és inflációs korrigálásból adódik össze – de ettől függetlenül jelenleg egy kiszámítható, nyugodt építőipari helyzettel nézünk szembe.
